中國(guó)房地產(chǎn)為什么發(fā)展這么快？為什么中國(guó)的房?jī)r(jià)越來(lái)越高？房地產(chǎn)為什么會(huì)增值房地產(chǎn)升值是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的交換價(jià)值在社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的條件下，在長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)中不斷上升的趨勢(shì)。中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)明顯不同于其他國(guó)家，根據(jù)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)近十年市場(chǎng)周期的研究，不難發(fā)現(xiàn)，幾乎每一輪銷售的拐點(diǎn)都是由政策變化引起的，這也加劇了買家對(duì)中國(guó)政府背書(shū)房地產(chǎn)的預(yù)期。

21世紀(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為以下幾個(gè)階段:1。2009-2011年，中國(guó)經(jīng)歷了全面的房地產(chǎn)快速的價(jià)格上漲和泡沫，刺激了過(guò)度供給增長(zhǎng)并隨后導(dǎo)致庫(kù)存大量積累。2.2012年以后，大部分城市房?jī)r(jià)上漲速度開(kāi)始低于通貨膨脹和收入上漲速度。最遲在2014年以后，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存的絕對(duì)水平開(kāi)始高位回落。3.由于人口流動(dòng)的分化，不同城市的庫(kù)存去化速度呈現(xiàn)顯著差異，導(dǎo)致2016年初以來(lái)不同城市間房?jī)r(jià)出現(xiàn)波浪式上漲:率先完成庫(kù)存去化的城市漲幅居前，其他城市緊隨其后。庫(kù)存去化逐步完成，房?jī)r(jià)開(kāi)始膨脹。信息:房?jī)r(jià)的影響因素，如下:個(gè)人因素:房屋質(zhì)量、樓層、朝向、地段、建筑類型、規(guī)劃質(zhì)量、建設(shè)成本、物業(yè)水平；環(huán)境因素:噪音、污染、綠化、水環(huán)境、教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)、金融等配套設(shè)施；經(jīng)濟(jì)因素:經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、收入水平、通貨膨脹、物價(jià)水平、供需緊張程度；政策因素:土地供應(yīng)、房改。

僅供參考，一般原因有四:一是房地產(chǎn)的政策過(guò)于寬松。在“去庫(kù)存”的大政策下，全面放松房地產(chǎn)政策，趕在2016年“兩會(huì)”之前。通過(guò)釋放一系列組合拳，房地產(chǎn)政策基本回到了2008年金融危機(jī)時(shí)的水平。房地產(chǎn)政策全面寬松是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲的第一大推手；二是超預(yù)期的貨幣寬松政策。2016年貨幣政策名義是穩(wěn)健，實(shí)際是寬松。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟的情況下，大量信貸流入房地產(chǎn)，全年新增貸款12.65萬(wàn)億元，其中住戶中長(zhǎng)期貸款新增5.68萬(wàn)億元，非金融企業(yè)和機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款新增6.1萬(wàn)億元，主要投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。居民住房貸款占新增貸款的比例幾乎達(dá)到前所未有的水平。

China 房地產(chǎn)這十年來(lái)，市場(chǎng)漲多跌少，每次下跌都是政策調(diào)控下的短期下跌。后來(lái)由于政策偏緊，經(jīng)過(guò)報(bào)復(fù)性反彈，房?jī)r(jià)會(huì)在短時(shí)間內(nèi)超過(guò)前期峰值。筆者將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特性總結(jié)如下:一、中國(guó)獨(dú)特的土地財(cái)政。從博弈論的角度來(lái)看，通過(guò)限制供給，保持土地拍賣的高價(jià)，是政府維持長(zhǎng)期穩(wěn)定收入的主導(dǎo)策略。二是獨(dú)特的戶籍制度和相應(yīng)的公共服務(wù)。

同時(shí)，由于教育等公共服務(wù)與住房高度相關(guān)，學(xué)區(qū)房備受追捧，成為房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。第三，中國(guó)獨(dú)特的文化傳統(tǒng)。父母為了孩子想盡辦法在一二線城市買房在中國(guó)是一個(gè)普遍現(xiàn)象，這在世界上大多數(shù)國(guó)家都是難以想象的。第四，中國(guó)政府強(qiáng)力干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策。中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)明顯不同于其他國(guó)家。根據(jù)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)近十年市場(chǎng)周期的研究，不難發(fā)現(xiàn)，幾乎每一輪銷售的拐點(diǎn)都是由政策變化引起的，這也加劇了買家對(duì)中國(guó)政府背書(shū)房地產(chǎn)的預(yù)期。

自房改以來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)一路上漲，甚至很多中產(chǎn)階級(jí)都無(wú)力承受房?jī)r(jià)。國(guó)際上通行的房?jī)r(jià)收入比是36倍，但目前國(guó)內(nèi)很多城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)10倍，而北京上海更是遠(yuǎn)超12倍。高房?jī)r(jià)不僅給人們的生活帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)，也不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。高房?jī)r(jià)的原因眾說(shuō)紛紜。有人說(shuō)政府炒地、高地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，有人說(shuō)開(kāi)發(fā)商暴利推高了房?jī)r(jià)，有人說(shuō)炒房推高了房?jī)r(jià)，有人說(shuō)市場(chǎng)化推高了房?jī)r(jià)，有人說(shuō)壟斷推高了房?jī)r(jià)。觀點(diǎn)很多，但很多都受利益集團(tuán)、分析方法甚至主觀情緒的影響。分析往往不夠客觀！

房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) _畢森友信_(tái)建筑經(jīng)濟(jì)_建筑中文網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方，房地產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè)也是發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的拉動(dòng)或波及效應(yīng)特別強(qiáng)，主要有以下幾個(gè)原因。1.房地產(chǎn)之所以能提振經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè)也是發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與發(fā)達(dá)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)有關(guān)。

1.房地產(chǎn)工業(yè)的發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的許多部門(mén)和行業(yè)提供物質(zhì)信息與之配合。中國(guó)建筑成本的70%是材料消耗，由其他部門(mén)和行業(yè)銷售的產(chǎn)品來(lái)匹配。房地產(chǎn)工業(yè)的發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)提供的配合，如建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀器、林業(yè)、塑料、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等，從而影響和刺激其發(fā)展。2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成果的產(chǎn)品房地產(chǎn)產(chǎn)品為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多部門(mén)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所。

主要原因是“淘汰”。舉幾個(gè)例子，市場(chǎng)規(guī)則對(duì)人是一樣的。(因?yàn)楝F(xiàn)在是和經(jīng)濟(jì)掛鉤的，經(jīng)濟(jì)條件差的必須淘汰。)計(jì)劃生育政策也必然被高房?jī)r(jià)、高物價(jià)淘汰。(因?yàn)楝F(xiàn)在的人經(jīng)過(guò)教育洗禮就會(huì)發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題，你不開(kāi)心就會(huì)生孩子。這難道不是一種壓力轉(zhuǎn)移或者自私嗎？所以孩子多或者沒(méi)有孩子)2。政府需要高房?jī)r(jià)，可以賣高價(jià)地(高房?jī)r(jià)可以帶動(dòng)很多產(chǎn)業(yè)。

房?jī)r(jià)暴漲是與10年相比沒(méi)有顯著提高的工資水平和消費(fèi)水平增長(zhǎng)。就全國(guó)而言，近幾年房?jī)r(jià)不僅超過(guò)了工資的增長(zhǎng)、CPI和GDP的增長(zhǎng)、銀行利息的/。甚至已經(jīng)超越了國(guó)民消費(fèi)水平和增長(zhǎng)的速度之差。從發(fā)達(dá)的寧波到內(nèi)陸的南疆，從炎熱的海南島到中俄邊境的小城鎮(zhèn)，幾年間房?jī)r(jià)突然翻了一倍(漲了100%)，更多的是翻了一倍或者三倍！

房地產(chǎn)炒作和買漲不買跌的想法讓房?jī)r(jià)增長(zhǎng)飛起來(lái)，不考慮大家的工資。事實(shí)上，這種現(xiàn)象在1997年亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的泰國(guó)和韓國(guó)也曾上演過(guò)。快速積累的房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)泡沫籠罩著整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)。一時(shí)間，貨幣貶值，金融危機(jī)不可避免地來(lái)了。雖然國(guó)家采取了救市措施，但飛漲的房?jī)r(jià)必須以幾年的時(shí)間為代價(jià)才能逐漸平復(fù)。

第一階段:理論突破與試點(diǎn)起步階段(1978-1991年)1978年，理論界提出了住房商品化和土地產(chǎn)權(quán)的觀點(diǎn)。1980年9月，北京住建廳率先掛牌，成立北京城市開(kāi)發(fā)總公司，拉開(kāi)了房地產(chǎn)全面開(kāi)發(fā)的序幕。1982年，國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行賣房試點(diǎn)。1984年，廣東、重慶開(kāi)始收取土地使用費(fèi)。1987-1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。

1990年，上海房改方案出臺(tái)，住房公積金制度開(kāi)始建立。自1991年以來(lái)，國(guó)務(wù)院先后批準(zhǔn)了24個(gè)省市的總體房改方案。第二階段:非理性投機(jī)和調(diào)整推動(dòng)階段(1992-1995年)。1992年，房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面實(shí)施。1993年，“安居工程”啟動(dòng)。1992年以后，/123，456，789-0/經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)/123，456，789-1/，單月投資最高增長(zhǎng)率高達(dá)146.9%。

房地產(chǎn)升值是指在社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交換價(jià)值在長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)中不斷上升的趨勢(shì)。它不同于通貨膨脹導(dǎo)致的商品價(jià)格的普遍上漲。房地產(chǎn)升值主要是土地升值引起的，而房地產(chǎn)升值的本質(zhì)是土地升值。房地產(chǎn)材料構(gòu)成兩大要素中，建筑物在使用中不斷消耗，不僅不會(huì)升值，還會(huì)不斷貶值，只有土地會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而升值。

一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的土地總量是固定的。有限的人口/123，456，789-1/隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)土地的需求不斷/123，456，789-1/，使得對(duì)土地的需求不斷/123，456，789-1/，使得土地供需矛盾日益突出，供不應(yīng)求，帶動(dòng)土地的市場(chǎng)交換價(jià)值不斷增加，這是需求驅(qū)動(dòng)的升值和土地效率的提高。土地的價(jià)值受到效用的限制，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地產(chǎn)出的利用效率不斷提高，促進(jìn)了土地價(jià)值的上升和勞動(dòng)積累的增值。