中國的房地產(chǎn)有過過剩？為什么中國的房子已經(jīng)很過剩？國內(nèi)有多少套房子？我是這樣認(rèn)為的，因為中國是老齡化社會，未來老年人的房子會空置，現(xiàn)在生育率不高，當(dāng)然會導(dǎo)致住房過剩。中國房價什么時候跌？所以我曾經(jīng)私下認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)過剩甚至可能存在泡沫。

我覺得大概是因為現(xiàn)在的房價太高了，有些人根本買不起房子，買不起這么高的房價，所以房子建了很多，但是賣不出去。物業(yè)過剩的原因是近幾年建了大量的高層建筑和房子，但是有些人不愿意買房，所以現(xiàn)在有很多空置房。房產(chǎn)過剩主要是現(xiàn)在年輕人的生活工作壓力非常大，會出現(xiàn)這種情況是因為現(xiàn)在年輕人買不到房產(chǎn)。

除了這類住房，寫字樓的空置率也超過15%。這可能和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有關(guān)。比如有的人創(chuàng)業(yè)需要租寫字樓，但是如果創(chuàng)業(yè)失敗了，寫字樓就閑置了?，F(xiàn)在人們對未來的預(yù)期都沒那么好了，也不想創(chuàng)業(yè)了，辦公樓就閑置了。開發(fā)商建的房子很多，但是有些房子賣不出去就閑置了。所以房子閑置其實分為兩種情況，一種是賣不出去，一種是賣了但沒人住。

這是很有可能發(fā)生的，因為中國的老年人非常多，可能在某一段時間內(nèi)會因為老年化的趨勢而出現(xiàn)大量的房子。當(dāng)然，由于中國是一個老齡化問題嚴(yán)重的國家，老人去世后，會留下大量的房子。我是這樣認(rèn)為的，因為中國是老齡化社會，未來老年人的房子會空置，現(xiàn)在生育率不高，肯定會導(dǎo)致住房過剩。中國人口眾多，即使40歲以上，人口也不會銳減，提問者后代矛盾。

打敗日本侵略者的那一年，有4.5億士兵，其中大部分是青壯年士兵。三年時間，又有兩名士兵死于內(nèi)戰(zhàn)，但抗美援朝陣亡人數(shù)一開始就沒有公布。到上映那年，40歲的人會被鼓勵生孩子，民族英雄，社會主義社會接班人。到1959年，4億人口猛增至6億新生兒?，F(xiàn)在很多49歲左右出生的老人都去世了，不可能擔(dān)心國家人口少。只會有很多死了的老扶梯樓閑置，一村老人死了，一村老人閑置房子，沒人來買。年輕人都是借的電梯樓賣的，比老的方便。

我覺得小城市房子會越來越不值錢。之所以這樣，是因為房子太多了。一旦房子 過剩，就會丟失。房子也是一篇文章，所以和其他產(chǎn)品一樣，一旦供大于求，貶值將是趨勢。第一，小城市的房子抗不住通貨膨脹。畢竟三四線城市人口有限，一些有能力的年輕人想去更大的城市發(fā)展。也造成了小城市的人口流失。

因為有這么多房子，所以人們在購買時會選擇非常廣泛的范圍。于是房地產(chǎn)行業(yè)從賣方市場變成了買方市場。再加上在建的新房，房子逐漸成為消耗品，會隨著時間貶值。第二，小城市的房價其實不低。也許你會覺得房子在三四線城市的價格并不高，在一萬左右，尤其是四線城市，房價甚至是7 K .所以買房子似乎并不難，每個人都應(yīng)該買得起自己的房子。

房價其實是很多人關(guān)心的問題，因為不僅上海房價貴，就連小縣城的房價也未必便宜。今天看到一個叫小城市房子的話題會不會越來越?jīng)]有價值？我覺得主要看以下情況。1.小城市的經(jīng)濟(jì)水平:如果小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足以支撐居民消費(fèi)，那么在樓面價低于一定數(shù)額后，會有更少的人購買房子從而拉低房價。2.人口流動性:如果小城市人口持續(xù)減少，會減少需求，從而拉低房價。

所以房價會不會跌，要看人口多少，看當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。只要人多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好，即使是小城市，房價下跌的可能性也不大，反之亦然。隨著城市化的推進(jìn)，越來越多的農(nóng)村人口涌向城市，小城市成為這波房價上漲的主要陣地。房價上漲，農(nóng)村人口自然會有購房需求。很多人想在城市有一套房是因為房子在農(nóng)村不值錢。

從2010年到2020年，短短10年，中國的平均房價翻了一番，從4000多元漲到了10000元，一些大城市的房價漲幅比這個還高。雖然目前的房價很高，但邊肖個人認(rèn)為房價最終會降下來。為什么這么說？且聽邊肖詳說。說起房價上漲的原因，相信大家都有說法。有人認(rèn)為是環(huán)保導(dǎo)致材料漲價，然后房子漲價。

有人認(rèn)為是因為現(xiàn)在土地資源稀缺，然后房子價格提高了。以上種種原因確實是房子價格上漲的原因，但在邊肖看來，決定市場價格的唯一因素也是最根本的因素，那就是供求關(guān)系。以豬肉為例。我想這兩年過年大家都有很深的感觸。三四十元一斤，幾乎等于牛羊肉的價格。要知道，去年過年的時候，豬肉才20塊錢一斤，平時也就10塊錢。豬肉價格為什么這么離譜？

至于中國現(xiàn)在有多少房子，估計沒有機(jī)構(gòu)能給出一個準(zhǔn)確的數(shù)字，大部分只能抽樣這個估計。按照我們常說的一人37平米，現(xiàn)在房子在國內(nèi)估計容納所有人綽綽有余。那為什么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還在拼命建房，房價還居高不下？個人認(rèn)為與以下原因有關(guān)。1.住房具有投資的屬性。估計大家都聽說過大名鼎鼎的“溫州炒房團(tuán)”。他們是中國第一批吃螃蟹的人，現(xiàn)在大部分都賺得盆滿缽滿。

主要原因是房子已經(jīng)和投資掛鉤。比如在大部分一二線城市，只要你能買到好地段，未來幾年同樣的房子價格翻倍都不是問題，基本上是穩(wěn)賺不賠。再加上國內(nèi)可投資的項目不多，所以很多錢都涌向了房地產(chǎn)，更何況他們手里有十幾套房產(chǎn)，比做生意安全多了。最后一二線房地產(chǎn)市場少數(shù)人大量房子，市場上流通的房子一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房價一點點被炒起來。

中國的房地產(chǎn)已經(jīng)過剩？合計起來就是過剩。根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)的統(tǒng)計，中國的房地產(chǎn)是過剩，現(xiàn)有的房地產(chǎn)不加額外的房子就可以滿足30多億的住房需求，還不算各地的小產(chǎn)權(quán)房。全國至少有6000萬套房子空置，空置率因城市分類不同而不同。一二線城市的房地產(chǎn)空置率更低，二線以下大部分城市的房地產(chǎn)空置率已經(jīng)很高，甚至局部地區(qū)的房地產(chǎn)空置率已經(jīng)達(dá)到26%以上，已經(jīng)嚴(yán)重超過國際房地產(chǎn)空置率的危險標(biāo)準(zhǔn)。

相比較而言，深圳有2000多萬人口，但深圳土地少，住宅開發(fā)用地就更少了。而且深圳人口還在增加，土地越來越少。深圳經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，資源豐富，所以深圳的房地產(chǎn)相對稀缺。事實上，人口越來越多的城市，城市越來越大的城市，房地產(chǎn)都是相對短缺的。所以，經(jīng)濟(jì)條件好的一二線城市的房地產(chǎn)是少之又少，所以房價會繼續(xù)漲。

從2011年下半年開始，一是二線城市房價在上漲，成交比例在上升，而三四線城市房價漲幅不大，成交量較小，留下的樓盤較多。所以我曾經(jīng)私下認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)過剩甚至可能存在泡沫，很多專家學(xué)者也頻繁發(fā)表文章認(rèn)為，房地產(chǎn)過剩需要政府直接干預(yù)，減緩或限制房地產(chǎn)建設(shè)來解決。但是，任何人斷言中國存在房地產(chǎn)過剩和泡沫，都經(jīng)不起一點推敲:1，持這種觀點的人，只是將三四線城市的房產(chǎn)交易現(xiàn)狀與未售出的房產(chǎn)進(jìn)行對比。估計需要近12年甚至更長的時間才能把現(xiàn)有的現(xiàn)房賣出去，機(jī)械地說，中小城市房地產(chǎn)供過于求，導(dǎo)致/123，456，789-0/。在資金回籠困難的壓力下，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)較大幅度的下跌，比如40%到50%，造成房地產(chǎn)泡沫。