按揭貸款是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，但是受制于地產(chǎn)調(diào)控和銀行向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利，銀行會(huì)千方百計(jì)的保持按揭貸款較高的利率，因此LPR利率下跌，銀行為了保證凈息差，就會(huì)提高加點(diǎn)點(diǎn)數(shù)，實(shí)際上就是按照原來的基準(zhǔn)利率上浮基本不變，或者是小幅下調(diào)，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年5月（4月20日-5月18日），全國(guó)首套房貸款平均利率則為5.32%，二套房貸款平均利率為5.63%，均環(huán)比下降11個(gè)基點(diǎn)，按揭貸款利率有兩種方式，一種是浮動(dòng)利率，一種是固定利率，固定利率的話，不管未來LPR如何變動(dòng)，貸款利率都是不變的，浮動(dòng)利率的化是會(huì)按照LPR變動(dòng)而變動(dòng)的，如果未來LPR上漲，那么按揭貸款利率也跟著同步上漲，但是加點(diǎn)的點(diǎn)數(shù)是維持不變的，比方說最新一期的5年期以上LPR為4.65%，購(gòu)房者貸款利率是加點(diǎn)80個(gè)點(diǎn)，那么利率就是5.45%，未來LPR如果上漲10個(gè)點(diǎn)，那么貸款利率就是475 80=555，按揭貸款利率就是5.55%。

1、銀行房貸基準(zhǔn)利率降低了，但銀行實(shí)際利率不變，這是怎么回事？

首先要明白一點(diǎn)，現(xiàn)在沒有“房貸基準(zhǔn)利率”的說法了，可以說“LPR基礎(chǔ)利率”。2019年8月20日以后，新增房貸利率已轉(zhuǎn)換成LPR利率機(jī)制，并且存量房貸也要在2020年3月1日至8月31日全部轉(zhuǎn)換成LPR模式，新的房貸利率模式：五年期LPR利率 點(diǎn)數(shù)。LPR利率每月20日?qǐng)?bào)價(jià)一次，作為新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，

也就是說LPR利率每月在變化，可是你的按揭利率（實(shí)際利率）并不一定變化。為什么會(huì)這樣呢？1、LPR利率有分一年期和五年期，18家銀行每次報(bào)價(jià)出來后，五年期LPR利率會(huì)結(jié)合樓市調(diào)控政策走向，而做出適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)，從某種程度上講，五年期LPR并不一定是完全按照市場(chǎng)流動(dòng)性因素來決定。我們看到自新LPR利率執(zhí)行以來，一年期LPR變化了3次，五年期LPR變了2次，不同期LPR并沒有同時(shí)間變化，

此其一。2、房貸執(zhí)行LPR利率，按央行相關(guān)規(guī)定，存量房貸選擇固定利率的話，與五年期LPR利率變化無關(guān)，而執(zhí)行LPR浮動(dòng)利率的按揭房貸，可以選擇“重定價(jià)周期”，重定價(jià)周期至少是一年。也就是說，選擇了“重定價(jià)周期”的消費(fèi)者，只有“重定價(jià)日”到了，你的按揭房貸利率才會(huì)依據(jù)就近報(bào)價(jià)的五年期LPR的變化而變化一次，

2、現(xiàn)在LPR降低，而銀行提高住房貸款固定利率加點(diǎn)，后期LPR漲怎么辦？

按揭貸款是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，但是受制于地產(chǎn)調(diào)控和銀行向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利，銀行會(huì)千方百計(jì)的保持按揭貸款較高的利率，因此LPR利率下跌，銀行為了保證凈息差，就會(huì)提高加點(diǎn)點(diǎn)數(shù)，實(shí)際上就是按照原來的基準(zhǔn)利率上浮基本不變，或者是小幅下調(diào)，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年5月（4月20日-5月18日），全國(guó)首套房貸款平均利率則為5.32%，二套房貸款平均利率為5.63%，均環(huán)比下降11個(gè)基點(diǎn),按揭貸款利率有兩種方式，一種是浮動(dòng)利率，一種是固定利率，固定利率的話，不管未來LPR如何變動(dòng)，貸款利率都是不變的，浮動(dòng)利率的化是會(huì)按照LPR變動(dòng)而變動(dòng)的，如果未來LPR上漲，那么按揭貸款利率也跟著同步上漲，但是加點(diǎn)的點(diǎn)數(shù)是維持不變的，比方說最新一期的5年期以上LPR為4.65%，購(gòu)房者貸款利率是加點(diǎn)80個(gè)點(diǎn)，那么利率就是5.45%，未來LPR如果上漲10個(gè)點(diǎn)，那么貸款利率就是475 80=555，按揭貸款利率就是5.55%。