即使是日本深受房地產(chǎn)對經(jīng)濟帶來的苦難，但是日本在海外有大量投資，海外企業(yè)賺來的錢，可以補貼日本本土。原本可以買下兩個美國的日本房地產(chǎn)業(yè)，卻無人問津，商品不再是炙手可熱，人們都在緊衣縮食，企業(yè)大量破產(chǎn)，銀行、房地產(chǎn)公司破產(chǎn)數(shù)量超過3000家，日本就業(yè)壓力空前，工資低、工作時間長幾乎成為日本頑疾，于是啃老族率先在日本流行。

1、有人說日本房地產(chǎn)崩盤了，你怎么看？近期日本房子的價格是多少？

日本房地產(chǎn)市場的驚心動魄最值得我們深思和引以為戒。在日本50年代-80年代的經(jīng)濟高速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場也是屢屢創(chuàng)出新高，曾在上世紀80年代中期的最高點時，購買了大量的美國房產(chǎn)并喊出要買下整個美國，可在廣場協(xié)議的日元升值壓力下，從90年代初開始，日本房價飛流直下。不僅是失落的20年，也是日本房地產(chǎn)市場崩盤后一直萎靡不振的20年，

直到今天還沒有緩過勁來！日本土地價格變化從90年代初期的土地價格開始下跌，一直到現(xiàn)在還是處于低位徘徊。從90年土地價格最高點下跌到低迷時的25%土地價格，在圖表中也清楚看到，日本土地價格從1955年開始1985年的三十年里，隨著日本經(jīng)濟的高速增長也是突飛猛進。而85年到90年是日本最瘋狂的幾年，一心想超過美國經(jīng)濟，購買整個美國，

只可惜好景不長，日本經(jīng)濟增長走到盡頭，土地價格也快速下跌，房地產(chǎn)也迅速崩盤。房價也是從90年初下跌到如今不到一半的價格，還有制約日本房地產(chǎn)市場的原因制約日本房地產(chǎn)的原因還有一個，就是日本的人口減少和老齡化日趨嚴重。目前日本的65歲以上人口占日本總?cè)丝诒戎氐?7%，預計到2035年達到35%，到本世紀中葉更是40%，

年輕人根本就無力支撐這么龐大的老齡化社會負擔，也許日本退休年齡從65歲，上升到67歲，甚至可能退休年齡要到70歲。另外一個因素就是人口數(shù)量變化，從2004年日本人口達到1.28億的最高點后就開始下降，預計到2050年跌破1億，到2100年甚至可能8000萬多不到，人口數(shù)量增長是房產(chǎn)需求的最重要保證，日本的人口下降也是制約著房產(chǎn)未來上漲的最重要因素。

2、日本美國房產(chǎn)泡沫到現(xiàn)在房價是漲是跌？

日本是90年代初開始了房地產(chǎn)泡沫破裂，日本的房地產(chǎn)泡沫，完全是1985年廣場協(xié)議簽訂后，日元步入升值周期，大量資金涌入日本，既賺取日元升值的收益，又享受到日本房價被推高的好處，而美國貨幣寬松也不會一直持續(xù)下去，到90年代初時，美國政府突然宣布要加息，日本政府也只好跟隨，于是房地產(chǎn)泡沫就被擠破了，這就是日本人所說的經(jīng)濟失落了二十年。

而美國房地產(chǎn)泡沫，是美國政府讓兩房，把貸款投向低收入群體，而低收入群體是零首付就可以圓上住房夢，然后，兩房再將這樣的貸款打包成金融衍生品，在美國的金融體系內(nèi)發(fā)售，由于回報率高，所以美國金融機構(gòu)紛紛增持，沒想到零首付帶來的結(jié)果就是大量的低收入群體棄房斷供，導致美國房價開始大跌。平心而論，日本、美國在房地產(chǎn)泡沫被擠破后，各地房價出現(xiàn)了分化格局，一些偏遠地區(qū)的房價到現(xiàn)在沒漲到過去的水平，而一些大城市的市中心區(qū)域的房價，已經(jīng)漲回來了，甚至比當時有泡沫的時候還要高，因為這么多年下來經(jīng)濟要增長，物價要漲，收入要漲，房價當然也要跟著漲上來，

即使在日本美國經(jīng)濟最低迷的時段，房價也不可能是如蔥價，至多就是日本房價跌去七八成，要想房價如蔥價，人人有房住，這肯定也是不現(xiàn)實的。但是，我們希望看到的是，房地產(chǎn)去泡沫化，去杠桿化，把潛在的金融風險降到最低，讓房地產(chǎn)進入到可持續(xù)發(fā)展的軌道上來，美國、日本的部分地區(qū)房價漲回到泡沫之前是有可能的，但是中國房價一旦跌落，再想漲回到原來位置，可能又要幾十年，屆時房子也要動遷了，炒房也沒什么意思了。

首先，中國一線城市現(xiàn)在房價與收入比起碼40倍，而美國房地產(chǎn)泡沫最大的時候，也就是漲到15倍左右，較多的偏離了7-8倍的標準，而日本主要是大城市中心地區(qū)房價貴，這是供有錢人購房的，而一般城市房價還是走得較為平穩(wěn)，日本人在經(jīng)歷了九十年的房地產(chǎn)泡沫破裂后，知道痛苦了和負資產(chǎn)的味道了，不敢再炒房了。中國的房價與當年日本、美國沒有可比性，因為他們房價泡沫并沒有那么高。