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單位轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)交什么稅，公司名下的房產(chǎn)滿(mǎn)五年轉(zhuǎn)讓要交多什么稅

來(lái)源：整理 時(shí)間：2022-12-01 16:34:24 編輯：金融知識(shí) 手機(jī)版

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1，公司名下的房產(chǎn)滿(mǎn)五年轉(zhuǎn)讓要交多什么稅

只需要繳納契稅

公司名下的房產(chǎn)滿(mǎn)五年轉(zhuǎn)讓要交多什么稅

2，企業(yè)名下的土地與房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要繳納什么稅各自稅率有多少

不用交契稅,契稅是你的下家交納,即你的廠房的承受方.另外你還應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅,土地增值稅,如果你在城鎮(zhèn),還要交納城鎮(zhèn)土地使用稅,房產(chǎn)稅.當(dāng)然,計(jì)算出營(yíng)業(yè)稅后,還要交納兩種附加稅費(fèi),即城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加.最后,你還應(yīng)該交納個(gè)人消費(fèi)稅.對(duì)了,你賣(mài)該廠房時(shí),肯定會(huì)簽定合同,所以你還會(huì)交納印花稅. 現(xiàn)在來(lái)說(shuō)稅率 1) 你這屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),營(yíng)業(yè)稅稅率為5%. 2) 教育費(fèi)附加稅率為3%,而城建稅依你的所在地不同而不同,具體有三檔7%、 5%、1%. 3) 土地增值稅按你的土地及上面的房產(chǎn)的增值額納稅,依增值額的多少分為30%、40%、50%、60%這四檔稅率. 4) 印花稅按轉(zhuǎn)讓金額的萬(wàn)分之五計(jì)算. 5) 房產(chǎn)稅的稅率為1.2%. 6) 城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率不一定,按你所處的城市不同而有異. 6）所得稅不應(yīng)該預(yù)繳。

企業(yè)名下的土地與房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要繳納什么稅各自稅率有多少

3，公司自有房產(chǎn)出售公司需要繳納哪些稅費(fèi)

公司房產(chǎn)過(guò)戶(hù)需要注意的事項(xiàng)：1、 必須如期辦理，保證公司的合法權(quán)益不受侵害；2、 房產(chǎn)過(guò)戶(hù)過(guò)程中涉及到的費(fèi)用要提前了解清楚，如果是委托了相關(guān)中介代辦，要小心中介機(jī)構(gòu)是否趁機(jī)從中獲取利潤(rùn)，并注意中介是否存在故意拖延辦證時(shí)間的情況；3、 房產(chǎn)過(guò)戶(hù)需要提交的資料有很多，必須提前做好了解并準(zhǔn)備好所需資料，不要因?yàn)檫@些小事耽誤了辦證。公司房產(chǎn)過(guò)戶(hù)需要繳納的稅費(fèi)：1、 評(píng)估費(fèi)：在進(jìn)行過(guò)戶(hù)之前要進(jìn)行房屋評(píng)估，評(píng)估費(fèi)為評(píng)估價(jià)的0.3%；2、 印花稅：為評(píng)估價(jià)的0.1%；3、 房產(chǎn)交易費(fèi)：每建筑面積的交易費(fèi)為6元；4、 交易所得稅：需要繳納評(píng)估價(jià)與購(gòu)買(mǎi)原價(jià)差價(jià)的20%；5、 營(yíng)業(yè)稅：評(píng)估價(jià)和原購(gòu)價(jià)差價(jià)的5.5%；6、 房產(chǎn)證工本費(fèi)：85元；7、 土地證工本費(fèi)：105元。公司房產(chǎn)過(guò)戶(hù)需要提交的材料：1、 公司主管部門(mén)的批文；2、 地稅局開(kāi)具的完稅和免稅證明；3、 公司法人證書(shū)，原件和復(fù)印件都需要提交；4、 公司的組織機(jī)構(gòu)代碼證件，原價(jià)和復(fù)印件都需要提交；5、 公司法人的身份證原件和復(fù)印件；6、 房產(chǎn)證；7、 公司授權(quán)的委托書(shū)；8、 由房產(chǎn)交易核心出具的公司法人認(rèn)證委托書(shū)；9、 由房產(chǎn)交易核心出具的房產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；10、 購(gòu)房合同，原價(jià)和復(fù)印件都需要提交；11、 購(gòu)房發(fā)票，原價(jià)和復(fù)印件都需要提交；12、 公司章程的復(fù)印件；注意：以上所有復(fù)印件都需要加蓋企業(yè)公章。

公司自有房產(chǎn)出售公司需要繳納哪些稅費(fèi)

4，公司名下房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到個(gè)人需要繳納的稅收

營(yíng)業(yè)稅，如果有原購(gòu)房發(fā)票，按照增值的百分之5.6，契稅，要看你原房產(chǎn)性質(zhì)，商用應(yīng)該百分之4，住宅就按照住宅標(biāo)準(zhǔn)看你現(xiàn)在有幾套住宅。土地增值稅，增值部分的百分之30-50。百分比可能更高。增值部分要用現(xiàn)在評(píng)估價(jià)格減去原值減去原繳納契稅減去營(yíng)業(yè)稅再減去印花稅再減去每年按照原值百分之五的折舊。所以增值部分沒(méi)有想像的可怕。還有萬(wàn)分之五印花稅。
契稅那里需要這么多啊，最多也就是2000多，即3%的房?jī)r(jià)。契稅：1、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)超過(guò)144平米的需要繳納的契稅是：房款的3%；2、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)不超過(guò)144平米的需要繳納的契稅是：房款的1.5%；3、在首套房的情況下，購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)不超過(guò)90平米的需要繳納的契稅是：房款的1%；個(gè)人所得稅：1、房產(chǎn)證滿(mǎn)5年，并且是唯一住房的不需要交個(gè)人所得稅；2、面積超過(guò)144平米的，需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房?jī)r(jià)的2%；3、面積不超過(guò)144平米（包含144）的，需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房?jī)r(jià)的1%。營(yíng)業(yè)稅：1、房產(chǎn)證未滿(mǎn)五年的，并且面積在144以上的需要繳納總房?jī)r(jià)的5.5%；2、房產(chǎn)證未滿(mǎn)五年的，并且面積在144以下的需要繳納差價(jià)的5.5%；3、房產(chǎn)證滿(mǎn)5年的，并且面積在144以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.5%；4、房產(chǎn)證滿(mǎn)5年的，并且面積在144以下的不需要繳納。本資料來(lái)自：超級(jí)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)

5，企業(yè)低于成本價(jià)向員工轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)個(gè)人所得稅如何繳納

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2007〕13號(hào) )文件的規(guī)定：“單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。前款所稱(chēng)差價(jià)部分，是指職工實(shí)際支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款低于該房屋的購(gòu)置或建造成本價(jià)格的差額。”
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2007〕13號(hào))第一條規(guī)定,國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織在住房制度改革期間,按照所在地縣級(jí)以上人民政府的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房,職工因支付房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格而取得的收益,免征個(gè)人所得稅。除本通知第一條規(guī)定情形外,根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定,單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工,職工因此而少支出的差價(jià)部分,屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得,應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。對(duì)職工取得的上述應(yīng)稅所得,比照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕9號(hào))規(guī)定的全年一次性獎(jiǎng)金的征稅辦法,計(jì)算征收個(gè)人所得稅,即先將全部所得數(shù)額除以12,按其商數(shù)并根據(jù)個(gè)人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù),再根據(jù)全部所得數(shù)額、適用的稅率和速算扣除數(shù),按照稅法規(guī)定計(jì)算征稅。

6，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的稅收

一、營(yíng)業(yè)稅:是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得的營(yíng)業(yè)收入征收的一種稅。計(jì)稅依據(jù):為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個(gè)方面：⑴轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；⑵銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，稅率為5%；⑶包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征稅。⑷土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征稅。計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×適用稅率 二、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：以營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護(hù)稅，依3%計(jì)征教育費(fèi)附加。 三、土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。它采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入－扣除項(xiàng)目金額。計(jì)算扣除項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計(jì)扣除。 四、房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值(評(píng)估值)為計(jì)稅依據(jù),稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評(píng)估值)×(1-30%)×1.2%。 五、城鎮(zhèn)土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計(jì)算、分期繳納的一種稅。年應(yīng)納稅額=∑(各級(jí)土地面積×相應(yīng)稅額)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。 六、城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費(fèi)：城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺(tái)胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計(jì)稅,稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×稅率×(1-30%)。三資企業(yè)土地使用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外資企業(yè)，按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項(xiàng)費(fèi)用。依外資企業(yè)的實(shí)際占用土地面積以及所適用的土地使用費(fèi)的單位標(biāo)準(zhǔn)確定。應(yīng)納土地使用費(fèi)額=占用土地面積×適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。 七、印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書(shū)立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書(shū)立的合同、書(shū)據(jù)等，應(yīng)繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的，簽定的購(gòu)房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額0.05%繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)在辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，應(yīng)監(jiān)督買(mǎi)賣(mài)雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷(xiāo)完稅后，再辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門(mén)應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷(xiāo)完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。 八、契稅：契稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。征收范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)òǔ鍪邸①?zèng)與和交換）、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈(zèng)與和房屋交換。計(jì)稅依據(jù)主要是成交價(jià)格、核定價(jià)格、交換價(jià)格差額和“補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出 讓費(fèi)用或者土地收益”等。應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率 九、企業(yè)所得稅、外資和外國(guó)企業(yè)所得稅：是對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=（全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目）×適用稅率。
企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)需考慮的稅金有營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅
公司房屋轉(zhuǎn)讓給個(gè)人所有的行為是“二手房”轉(zhuǎn)讓?zhuān)础颁N(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征稅，產(chǎn)生的稅有契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅。1 、契稅 契稅的納稅義務(wù)人是買(mǎi)受人（買(mǎi)方）。計(jì)算公式為：應(yīng)納契稅稅額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià)×適用稅率2、印花稅 印花稅的納稅義務(wù)人是買(mǎi)賣(mài)雙方。計(jì)算公式為：應(yīng)納印花稅稅額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià)×適用稅率。這里的適用稅率為萬(wàn)分之五，這是按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”征收的。3、企業(yè)所得稅 應(yīng)納企業(yè)所得稅稅額＝（本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià)－房屋原值－合理費(fèi)用）×25%4、營(yíng)業(yè)稅及附征 單位和個(gè)人出售“二手房”應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加是分別按照營(yíng)業(yè)稅額的7%、3%、2%征收的5、土地增值稅 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額按照規(guī)定的稅率征收的。增值額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià) -扣除項(xiàng)目金額。扣除項(xiàng)目金額由評(píng)估價(jià)格和其他扣除項(xiàng)目組成。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的：土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％ ；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的：土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％ ：土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％

7，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)須繳納哪些稅

針對(duì)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的模式在實(shí)務(wù)中運(yùn)用所碰到的問(wèn)題，結(jié)合下面兩個(gè)案例進(jìn)行詳細(xì)分析如下： [案例分析1]某民營(yíng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)A公司為了構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全新平臺(tái)，擬先進(jìn)行架構(gòu)重組，再通過(guò)在證券市場(chǎng)買(mǎi)殼實(shí)現(xiàn)上市，A公司之所以要在收購(gòu)前進(jìn)行架構(gòu)重組，是由于A公司以前年度購(gòu)入的土地儲(chǔ)備以及其他投資性房地產(chǎn)均按歷史成本法入賬，各項(xiàng)固定資產(chǎn)相對(duì)于現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格屬低估，其中，A公司賬面資產(chǎn)為2億元人民幣，負(fù)債為1億元人民幣，凈資產(chǎn)為1億元人民幣，經(jīng)評(píng)估后的A公司資產(chǎn)為2.8億元人民幣，負(fù)債為1億元人民幣，凈資產(chǎn)達(dá)到1.8億元人民幣，而A公司擬收購(gòu)的殼公司股權(quán)價(jià)值為1.5億元人民幣，A公司的賬面凈資產(chǎn)無(wú)法滿(mǎn)足《公司法》關(guān)于對(duì)外投資不能超過(guò)凈資產(chǎn)50%的規(guī)定，為了完成該交易以及在下一步將A公司注入上市公司時(shí)充分體現(xiàn)其真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，公司在充分考慮減少交易稅負(fù)條件下形成了以下的重組方案： A公司先成立一家注冊(cè)資本為50萬(wàn)元的有限公司P公司，作為收購(gòu)主體，然后用A公司的全部經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和負(fù)債經(jīng)評(píng)估增值后對(duì)P公司進(jìn)行增資，A公司隨之成為P公司的控股股東。P公司因注入評(píng)估增值后的A公司的所有資產(chǎn)和負(fù)債，其凈資產(chǎn)符合了《公司法》對(duì)外投資的要求，在此基礎(chǔ)上，P公司繼續(xù)通過(guò)其整體資產(chǎn)向目標(biāo)上市殼公司的控股股東進(jìn)行增資擴(kuò)股，通過(guò)控制該上市殼公司的控股股東間接控制上市公司，A公司和P公司上述兩次資產(chǎn)交易同時(shí)經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，同意對(duì)上述改組比照整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易處理，根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2000］118號(hào)文的規(guī)定?； 作為整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易的接受企業(yè)支付的交換額中，除接受企業(yè)股權(quán)以外的現(xiàn)金、有價(jià)證券，其他資產(chǎn)不高于所支付的股權(quán)的票面價(jià)值20%的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)可暫不計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失（見(jiàn)表1）。 [案例分析2]某外資甲公司擬收購(gòu)某民營(yíng)乙公司，經(jīng)營(yíng)木材部分業(yè)務(wù)及相關(guān)資產(chǎn)，經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，甲公司經(jīng)營(yíng)木材部分的資產(chǎn)負(fù)債情況如下：流動(dòng)資產(chǎn)為1000萬(wàn)元人民幣，房屋建筑物原值1000萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值為1500萬(wàn)元人民幣，生產(chǎn)設(shè)備原值1000萬(wàn)元人民幣，評(píng)估價(jià)值為1500萬(wàn)元人民幣，資產(chǎn)總額經(jīng)評(píng)估合計(jì)為4000萬(wàn)元人民幣，負(fù)債總計(jì)1000萬(wàn)元人民幣；所有者權(quán)益經(jīng)評(píng)估合計(jì)為3000萬(wàn)元人民幣。 甲公司與乙公司經(jīng)談判協(xié)商后，形成了三個(gè)收購(gòu)方案： 方案一，甲公司以現(xiàn)金3000萬(wàn)元收購(gòu)該部分資產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)，乙公司承諾不再經(jīng)營(yíng)木材業(yè)務(wù)；按照稅法規(guī)定，該方案乙公司應(yīng)繳納相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、增值稅和所得稅，其中轉(zhuǎn)讓房屋及建筑物和生產(chǎn)設(shè)備應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅由于增值額占扣除項(xiàng)目比例未超過(guò)50%，因此適用稅率為30%，由于生產(chǎn)設(shè)備轉(zhuǎn)讓價(jià)超過(guò)原值，因此增值稅稅率為4%減半，即按2%繳納，而所得稅稅率則為33%。因此乙公司在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中所承擔(dān)的稅負(fù)為545.925萬(wàn)元[3000*5%+（1500-1000-75）*30%+1500*2%+（3000-2000-150-127.5）*33%]。 方案二，乙公司將木材部分相關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債放入一家獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)，同時(shí)乙公司成立一家注冊(cè)資本為50萬(wàn)元的有限公司——丙公司作為被收購(gòu)主體，然后用這個(gè)獨(dú)立核算分支機(jī)構(gòu)的全部經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和負(fù)債經(jīng)評(píng)估增值后對(duì)丙公司進(jìn)行增資，甲公司最后收購(gòu)增資后的丙公司。由于符合稅法對(duì)企業(yè)利用非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資以及符合國(guó)稅發(fā)［2000］118號(hào)文關(guān)于整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓企業(yè)暫不計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失的規(guī)定，因此該整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程不用計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、增值稅和所得稅，但甲公司收購(gòu)乙公司持有的丙公司股權(quán)時(shí)，乙公司則需依法繳納股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅330萬(wàn)元[（3000-2000）*33%]。 方案三，與方案二大致相同，不同之處在于甲公司選擇收購(gòu)丙公司的所有資產(chǎn)和負(fù)債，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2003]45號(hào)《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉需要明確的有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知》規(guī)定，如符合國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)文規(guī)定的整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，其接受企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓企業(yè)的資產(chǎn)的成本，可以按評(píng)估確認(rèn)價(jià)值確定，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整，因此丙公司在轉(zhuǎn)讓該等資產(chǎn)和負(fù)債時(shí)，就不需要對(duì)該評(píng)估增值部分繳納所得稅，但相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和增值稅則應(yīng)依法征收，稅負(fù)為307.5萬(wàn)元[3000*5%+（1500-1000-75）*30%+1500*2%]。因此，乙企業(yè)在考慮稅負(fù)較少的情況下最終選擇了方案三（詳見(jiàn)表2）。 上述兩個(gè)案例很好地說(shuō)明了企業(yè)若能靈活運(yùn)用整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易方式，能夠在很大程度上降低重組帶來(lái)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但在實(shí)際操作中應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： 1.交易必須是整體性資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方如果是一家控股公司，在實(shí)際操作中可以將擬交換的控股子公司改造為獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)。如果轉(zhuǎn)讓的是一項(xiàng)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)和負(fù)債，則可以將該項(xiàng)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)放入一家獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)，構(gòu)造符合整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的交易標(biāo)的。 2.應(yīng)格外注意整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的臨界點(diǎn)，20%的突破將會(huì)給交易帶來(lái)重大影響，充分利用該所得稅優(yōu)惠政策來(lái)設(shè)計(jì)交易方案。 3.在實(shí)施架構(gòu)重組前須與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通并取得一致的共識(shí)。由于整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及面比較廣，在實(shí)際操作中限制條件較多，因此在實(shí)施重組前及實(shí)施后與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行充分的溝通是成功實(shí)施的關(guān)鍵，況且國(guó)稅發(fā)［2000］118號(hào)文規(guī)定，如整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)和接受企業(yè)不在同一?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）的，則應(yīng)報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局審核確認(rèn)。 4.資產(chǎn)接受方可以按照評(píng)估價(jià)格入賬并計(jì)提折舊、攤銷(xiāo)或結(jié)轉(zhuǎn)成本，資產(chǎn)增值部分在稅務(wù)處理中可得到認(rèn)可；根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)[2003]45號(hào)《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉需要明確的有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知》規(guī)定，如符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)文）第四條第（二）款規(guī)定，整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)暫不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失的整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓改組，接受企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓企業(yè)的資產(chǎn)的成本，可以按評(píng)估確認(rèn)價(jià)值確定，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。由于資產(chǎn)增值在稅務(wù)處理中能夠得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，因此企業(yè)應(yīng)利用資產(chǎn)重估的機(jī)會(huì)充分將資產(chǎn)增值予以體現(xiàn)，合理地利用該優(yōu)惠政策為重組后的企業(yè)帶來(lái)適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠。 5.若企業(yè)希望通過(guò)整體資產(chǎn)對(duì)目標(biāo)公司增資擴(kuò)股的方式取得上市公司的控制權(quán)，則應(yīng)適當(dāng)?shù)乩@過(guò)上市公司增資擴(kuò)股受證券法規(guī)限制的規(guī)定。如上述案例一中的P公司，P公司最終選擇了對(duì)上市殼公司的控股公司進(jìn)行增資擴(kuò)股，通過(guò)控制上市公司的控股股東來(lái)間接完成對(duì)上市公司的并購(gòu)，這是因?yàn)槿缰苯訉?duì)上市殼公司進(jìn)行增資擴(kuò)股將很大程度上受到證券法規(guī)的限制，操作難度大、操作程序非常復(fù)雜。因此，選擇適當(dāng)?shù)乩@過(guò)上市殼公司，通過(guò)對(duì)其控股股東增資擴(kuò)股的方式來(lái)達(dá)到并購(gòu)該上市殼公司的目的。 由于整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所享有的稅收優(yōu)惠是稅法中設(shè)定限制條件較多的一條，因此企業(yè)應(yīng)審慎考慮上述所列的幾個(gè)方面，靈活運(yùn)用整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并且不需要繳納資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的優(yōu)惠政策，為企業(yè)的架構(gòu)重組和并購(gòu)交易實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流出量的最小化和稅負(fù)流出的最大節(jié)省發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
文章TAG：單位轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)交什么稅單位轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

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